住宅ローンは変動と固定どっち？　金利上昇時の選び方

ニュースで「日銀が利上げ」と聞いて、住宅ローンを変動金利で借りて大丈夫なのか、不安になっていませんか？　住宅ローンの金利タイプに、誰にでも当てはまる正解はありません。大切なのは、金利が上がった場合に毎月の返済がどれくらい増えるのかを知り、自分の家計が耐えられるかどうかで選ぶことです。

この記事では、住宅ローン金利が上がっている背景、変動金利と固定金利の違い、変動金利の「5年ルール」「125%ルール」の注意点、そして借りる前にできる準備を、初めて家を買う方にもわかりやすく解説します。

1. 住宅ローン金利はなぜ上がっている？

住宅ローン金利が上がっている主な理由は、日本銀行が段階的に政策金利を引き上げているためです。変動金利はこの政策金利の影響を、固定金利は長期金利の影響を受けて動きます。

日本銀行の「政策金利の引き上げ」とは？

政策金利とは、日本銀行が景気や物価を調整するために誘導する短期の金利です。日本銀行によると、政策金利は2026年6月に0.75%程度から1.0%程度へ、同年9月に1.25%程度へと引き上げられました。2026年10月の金融政策決定会合では1.25%程度に据え置かれています。

国土交通省も、マイナス金利政策の解除以降、政策金利の引き上げを背景に住宅ローン金利が上昇傾向にあると説明し、借りる前に金利リスクを理解しておくよう呼びかけています。

変動金利と固定金利は、それぞれどう動いている？

変動金利は、多くの金融機関で「短期プライムレート」という基準金利に連動しています。政策金利が上がると基準金利も上がりやすく、借りている人の金利も見直されます。

固定金利は、主に長期金利の動きを反映して決まります。例えば、住宅金融支援機構の全期間固定型ローン「フラット35」では、2026年10月に資金を受け取る場合の最も多い金利（借入期間21〜35年、融資率9割以下）が年3.83%でした。

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2. 変動金利と固定金利の違いとは？

変動金利と固定金利の大きな違いは、「金利上昇のリスクを誰が負うか」です。変動金利は借りる人が、固定金利は金融機関が、金利上昇のリスクを負う仕組みになっています。

変動金利型の仕組みとメリット・注意点

変動金利型とは、借りている期間中、半年ごとなど定期的に金利が見直される住宅ローンです。

• メリット：当初の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすい
• 注意点：金利が上がると返済額や利息の負担が増え、完済までの総返済額が確定しない

固定期間選択型・全期間固定型の仕組みとメリット・注意点

固定期間選択型とは、3年・5年・10年など、一定期間だけ金利を固定する住宅ローンです。固定期間が終わると、その時点の金利で変動金利か再度の固定金利を選びます。

全期間固定型とは、借りてから完済するまで金利が変わらない住宅ローンです。

• メリット：返済額が確定するため、教育費や老後資金の計画を立てやすい
• 注意点：当初の金利が変動金利より高く、金利が上がらなかった場合は変動金利より総返済額が多くなる

住宅ローンを借りた人は、どの金利タイプを選んでいる？

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、住宅ローン利用者の金利タイプは、変動型が75.0%、固定期間選択型が14.9%、全期間固定型が10.1%でした。変動型は前回調査から4.0ポイント減り、固定型を選ぶ人が増えています。

同じ調査で、今後5年以内に住宅ローンを利用する予定の人が希望する金利タイプは、変動型37.0%、固定期間選択型32.1%、全期間固定型30.9%とわかれました。「多くの人が変動金利を選んでいるから」という理由だけで決めず、自分の家計に合うかどうかで選ぶことが大切です。

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3. 変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは？

5年ルールと125%ルールは、金利が上がっても毎月の返済額が急に増えないようにする仕組みです。返済額が抑えられる一方で、払いきれない利息が残る場合があるため、仕組みを理解しておく必要があります。

金利が上がっても返済額がすぐ増えない仕組み

5年ルールとは、変動金利の住宅ローンで、金利が半年ごとに見直されても、毎月の返済額は5年間変わらないという仕組みです。

125%ルールとは、5年ごとに返済額を見直す際、新しい返済額を直前の返済額の1.25倍までに抑えるという仕組みです。

見落としやすい「未払利息」とは？

未払利息とは、金利の上昇で利息が毎月の返済額を上回り、払いきれずに残った利息のことです。返済額が変わらない間も、返済額のうち利息に充てる割合は増え、元金の減り方は遅くなります。

金利が大きく上がった場合、5年ルールや125%ルールがあっても利息の負担がなくなるわけではありません。未払利息が残ると、一般的には最終回の返済時に一括で支払う必要があります。返済額が変わらないために気づきにくい点に注意しましょう。

すべての金融機関に、このルールがあるわけではない

5年ルールと125%ルールは多くの金融機関が採用している仕組みですが、法律で決められたものではありません。ルールを設けていない金融機関もあり、元金均等返済や、当初固定期間が終わったあとの金利見直しには適用されないことが一般的です。借りる前に、契約する商品の返済ルールを金融機関に確認してください。

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4. 変動と固定、自分に合うのはどっち？

※この画像は生成AIによるイメージ画像です

変動金利と固定金利のどちらが合うかは、金利の予想ではなく、「金利が上がっても家計が対応できるかどうか」で判断するのがおすすめです。

変動金利が向いている人

• 金利が上がって返済額が増えても、家計に余裕がある人
• 手元の預貯金が多く、繰り上げ返済で借入を早めに減らせる人
• 借入額が少ない人や、返済期間が短い人

固定金利が向いている人

• 毎月の返済額を確定させ、長期の家計計画を立てたい人
• 子どもの教育費など、今後の大きな支出がすでに見えている人
• 借入額が大きく、金利上昇で返済が厳しくなるおそれがある人
• 金利の動きを気にせず暮らしたい人

迷ったときの選択肢は？

変動か固定かで迷ったときは、次のような選び方もあります。

• ミックスローン：1つの住宅ローンを変動金利と固定金利に分けて借りる方法。金利上昇のリスクを分散できます
• 固定期間選択型：子どもの進学時期など、支出が増える期間に合わせて固定期間を選ぶ方法。固定期間が終わったあとの金利は、その時点の金利水準で決まります

どの方法を選ぶ場合も、金融機関ごとに金利や手数料、条件が異なるため、複数の商品を比べることが大切です。

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5. 金利上昇局面で後悔しないために、借りる前にできること

金利が上がる局面で後悔しないためには、金利タイプを選ぶ前に、予算と返済計画を見直すことが大切です。

「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を決める

金融機関が示す借入可能額は、「借りられる上限」であり、「無理なく返せる額」とは限りません。住宅購入後は、固定資産税や修繕費、マンションの管理費・修繕積立金なども毎年かかります。今の家賃や貯蓄額をもとに、毎月いくらまでなら無理なく返せるかを先に決めてから、物件の予算を考えましょう。

金利が上がった場合の返済額はいくら増える？

金利が上がった場合の影響を、仮の例で見てみましょう。

【仮の例】借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合

• 金利0.9%：毎月の返済額 約8.3万円
• 金利1.9%：毎月の返済額 約9.8万円（約1.5万円増）
• 金利2.4%：毎月の返済額 約10.6万円（約2.2万円増）

この比較は、借入当初からそれぞれの金利だった場合の試算で、実際の返済額は金融機関の返済ルールや見直しの時期によって変わります。この仮の例では、金利が1%上がると毎月の返済額が1万円以上増えることになります。金融機関の返済シミュレーションで、自分の借入額でも試算しておくと安心です。

ペアローンや35年超の長期ローンは慎重に検討する

国土交通省によると、住宅価格の上昇を背景に、35年を超える長期の住宅ローンやペアローンの利用が増えています。ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人になる借り方です。

借入額を増やしやすい一方で、出産や転職で収入が減った場合や、金利が上がった場合の影響が大きくなります。完済時の年齢や、どちらか一方の収入が減った場合の返済も含めて検討しましょう。

住宅ローン控除の条件もあわせて確認する

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%を、所得税などから差し引ける制度です。国税庁によると、控除を受けられる借入限度額や期間は、新築か中古か、省エネ性能などの住宅の区分によって異なります。住宅ローン控除は、令和8年度税制改正で2030年12月31日まで適用期限が延長されました。

控除の対象になるかどうかは、物件の床面積や所得などの要件によって変わります。最終的な判断は、税理士などの専門家や税務署にご確認ください。

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6. よくある質問

✉ 住宅ローンの疑問は、ハウスウェルにお問い合わせください

7. まとめ

住宅ローンの金利タイプは、金利の予想ではなく、自分の家計で金利上昇に対応できるかどうかで選ぶことが大切です。

• 日本銀行は政策金利を段階的に引き上げており、住宅ローン金利も上昇傾向にある
• 変動金利は当初の返済額を抑えやすく、固定金利は返済額が確定する安心感がある
• 変動金利の5年ルール・125%ルールには未払利息のリスクがあり、ルールがない商品もある
• 予算は「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で決め、金利が上がった場合の返済額も試算しておく

住宅ローンは、物件選びと同じくらい大切な住まいづくりの一部です。不安なことがあれば、1人で悩まずに専門家へ相談してみてください。

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執筆・編集：ハウスウェル編集部